Perspektif Ikim: Konsep istisna’ dalam pembelian rumah

Oleh Muhammad Hisyam Mohamad

Akad jual beli hanya sempurna apabila penjual serah barang kepada pelanggan

PENGALAMAN berurusan dengan Cawangan Perbankan Islam sebuah institusi perbankan terbesar negara bagi menyelesaikan urusan pembelian rumah baru-baru ini, sedikit sebanyak mengundang persoalan sejauh mana Skim Perbankan Islam (SPI) di Malaysia menepati perbankan berlandaskan syariah yang bebas daripada unsur riba dan unsur lain yang dilarang Islam.

Di Malaysia, bagi pembiayaan perumahan, majoriti bank menggunakan konsep al-bai’ bithaman ajil (BBA) atau jual harga tangguh, manakala dalam penentuan kadar keuntungan pula, ada dua pendekatan digunakan, iaitu sama ada menggunakan kadar tetap atau kadar berubah-ubah yang mempunyai kadar siling tertentu yang ditetapkan pada awal kontrak.

Dalam amalan BBA sekarang, pelanggan perlu menandatangani Perjanjian Jual Beli (S&P) dengan pemaju/penjual dan membayar lima hingga 10 peratus wang pendahuluan sebelum mendapatkan pembiayaan bank.

Jika diluluskan, bank akan membeli hak pelanggan menerusi S&P dan kemudian membayar keseluruhan harga aset kepada pihak pemaju/pembeli sebelum menjualnya kembali kepada pelanggan pada harga tangguh dan kadar untung tertentu.

Persoalannya, jika rumah itu masih dalam pembinaan, apa yang dibeli oleh bank dan apa dijualnya kembali kepada pelanggan?

Dalam Islam, sesuatu yang ingin dijual itu perlu wujud dan ada dalam pemilikan penjual ketika akad dilakukan.

Jika barang yang diakad tidak wujud ketika akad, ia boleh mewujudkan unsur ketidaktentuan mengenai kemampuan penjual menyerahkan aset itu kepada pembeli.

Dalam perundangan Islam, kontrak jual beli boleh menjadi akad fasid jika penjual gagal menyerahkan barang yang diakad ketika akad dibuat.

Dalam kes BBA (jika benar ia bersandarkan konsep jual beli Islam), kontrak itu sepatutnya terbatal jika rumah gagal disiapkan atau gagal diserahkan kepada pembeli dalam tempoh ditetapkan.

Hakikat sebenar yang berlaku di Malaysia, walaupun sesuatu projek itu gagal disiapkan atau terbengkalai, pelanggan tetap perlu membayar ansuran bulanan atau membayar kadar keuntungan ke atas bayaran yang sudah dibuat pihak bank kepada pemaju/penjual.

Jika benar rumah itu milik bank (kerana ia sudah beli daripada pemaju/penjual sebelum menjualnya kepada pelanggan), bukankah ini sesuatu yang tidak menepati semangat syariah yang berpaksikan konsep adil dan ihsan?

Katakan rumah itu berjaya disiapkan, bagaimanapun ini belum menjamin pelanggan sudah boleh menarik nafas lega kerana dalam sesetengah kes, kelewatan bank menjelaskan baki harga rumah kepada pemaju (selepas di tolak bayaran pendahuluan biasanya 10 peratus daripada harga rumah) ada kala boleh menyebabkan pelanggan dikenakan kadar faedah (riba) mencecah lapan hingga 10 peratus setahun oleh pemaju/penjual.

Kunci tidak akan diberikan oleh pemaju selagi bayaran faedah tidak dilunaskan pembeli. Bukankah itu adalah tanggungjawab bank untuk menyerahkan kunci kepada pelanggan kerana dalam BBA, bank adalah penjual atau pemilik kepada aset berkenaan?

Begitu juga denda oleh pemaju. Sepatutnya kos itu ditanggung bank bukan pelanggan jika terbukti kelewatan pendokumentasian dan pembayaran berlaku di pihak bank.

Apa terkandung dalam S&P sebenarnya lebih mirip konsep istisna’ iaitu tempahan. Istisna’ adalah akad jual beli di mana pembeli menempah atau memesan kepada penjual untuk membuat sesuatu barang yang dikehendakinya supaya disiapkan dalam masa tertentu dengan harga dan cara bayaran ditetapkan.

Akad jual beli itu adalah atas barang yang dibuat oleh penjual. Dalam kontrak istisna’ akad hanya akan sempurna apabila penjual menyerahkan barang tempahan kepada pelanggan.

Oleh sebab itu, bagi mengelak kekeliruan dari segi penggunaan konsep dalam pembiayaan perumahan, kebanyakan bank Islam dari Timur Tengah mengamalkan konsep Istis’na dan Ijarah Muntahiya bi al-Tamlik atau Musharakah Muntaniqisah.

Secara ringkasnya melalui konsep Istisna’ dan Ijarah Muntahiyah bi al Tamlik, bank akan membeli rumah daripada pemaju dengan menggunakan konsep istisna’. Kemudian bank akan memajak rumah (yang masih dalam pembinaan) kepada pelanggan untuk suatu tempoh dan kadar sewa tertentu.

Jika rumah gagal disiapkan pemaju, kontrak akan dibatalkan dan lebihan sewa (jika ada) akan dipulangkan kepada pelanggan. Jika rumah disiapkan, kontrak akan berterusan dengan pelanggan membayar sewa bulanan kepada bank. Pada akhir tempoh kontrak, bank akan memindahkan pemilikan rumah kepada pelanggan melalui kontrak jualan atau sebagai pemberian.

Melalui konsep Musyarakah Mutanaqqisah, bank dan pelanggan akan menjadi rakan kongsi dalam pemilikan sesebuah rumah. Bank biasanya akan menjadi pemilik saham terbesar, manakala pelanggan menjadi pemilik minoriti.

Contohnya, bank akan membayar 90 peratus daripada harga rumah, manakala baki 10 peratus lagi ditanggung pelanggan. Pelanggan akan secara beransur-ansur menguasai saham yang dimiliki bank ke atas rumah melalui bayaran ansuran bulanan (sewa) dan pada akhir tempoh kontrak, rumah itu akan menjadi milik penuh pelanggan.

Bagaimana pula dengan syarat lain yang diwajibkan bank kepada pelanggan seperti mengambil perlindungan takaful terhadap diri dan aset? Biasanya bank akan mensyaratkan pelanggan menyertai takaful gadai janji dan takaful pemilik rumah atau takaful kebakaran yang biasanya disediakan secara automatik oleh bank dan perlu dibayar pelanggan.

Begitu juga alat pemasaran dan maklumat iklan yang digunakan untuk memberitahu pelanggan mengenai produk ditawarkan seharusnya betul dan tidak mengelirukan.

SPI diwujudkan bagi menyediakan satu ruang bagi masyarakat Islam bermuamalat dalam ruang lingkup dibenarkan syariah dan yang paling utama ialah muamalat tadi bebas daripada unsur riba.

Bagaimanapun, tahap pematuhan kepada kehendak syariah adalah perkara yang tidak dilihat dari segi konsep semata-mata. Islam melihatnya secara keseluruhan.

Begitu juga dalam kes SPI, walaupun konsep yang diguna pakai seperti al-wadiah, al-mudharabah, bai al-inah, bai bithaman ajil dan al-ijarah adalah konsep yang ada dalam buku fiqh, ia tidak semestinya menjadikan produk itu 100 peratus menepati syariah.

Penulis ialah Felo Pusat Ekonomi dan Kajian Sosial, Institut Kefahaman Islam Malaysia